「初心者でも失敗しない 不動産投資の戦略２０」 （藤本好二､若生和之 著）を紹介します。2015年に一度読んだのですが、再度読み返してみて新しい気づきもありました。特に、最後の「感想」にも書きましたが、現在、私の行なっている中古ワンルームマンション投資について再検討を促すようなことも書いてあります。
どんな本
不動産投資で重要な「ローン､土地選び、物件選び､管理運営、不動産会社選び、出口、税金対策」に潜むリスクをどのように回避して投資を成功させるかについて、その「戦略」を具体的事例や比較例を示し、初心者にもわかりやすく紹介しています。
こんな人におすすめ
この本は、サラリーマンの方で、不動産投資に興味があるけど、大きなお金を動かすので怖くてなかなか踏み出せないと悩んでいるひと。とりあえず区分を一戸買ってみたけど、これからどうやって投資を進めていったらよいか迷っている不動産投資の初心者にお勧めです。
内容をちょっと紹介
やはり最初は誰もが気になる「物件選び」の戦略について、簡単に紹介します。
ワンルーム経営よりも一棟経営
まず、中古区分（ワンルーム）と中古一棟（中古一棟アパートマンション）との比較です。「不動産投資で本業をリタイアできる収益を得たいのなら、もしくは、限られた自己資金で収益不動産を買い進めたいのであれば」と前置きした上で、中古１棟のRＣ造（鉄筋コンクリート造）のマンション経営を勧めています。理由は、フルローンの融資を受け続けられる物件は１棟RCマンションしかないためです。区分では、担保価値が低くなり買い増しに限界があるためです。
コストパフォーマンスが良いのは「RC造」よりも「木造アパート」
つづいてRCマンションと木造アパートとの比較です。
ＲＣ造マンションは融資が引きやすいのが利点ですが、木造アパートと比較し、建築費、ランニングコスト、修繕費が割高です。特に中古の木造アパートは初期投資が低く、高い利回りが期待できます。また木造はリフォームしやすいこともメリットです。耐用年数は22年ですが、築50年たっても現役の建物が多くあります。
構造の特徴を理解して戦略を練ることが重要です。
収益性が高いのは築2年よりも、築20年
ＲＣマンションで築2年と築20年の比較です。
築10年以内の物件は、価格が高く利回りは低いが、大規模修繕の心配もなく、法定耐用年数が多く残っていて売却にも困らないため、収益が安定していると思いがちです。ただ、新築の物件は家賃が相場に比べて少し高めに設定されています（新築プレミアム家賃）。そのため入居者が入れ替わるたびに家賃が下がっていきます。一方、同じ場所、同じ間取りの築20年の物件の家賃は、既に新築プレミアムが無くなって相場の額まで下がっています。
築20年はまだまだ積算評価もとれますし、物件価格も割安です。
ただし、購入に当たって気をつけなければいけないことが一つあります。それは建物がきちんと手入れされていることです。原状回復コストを織り込んで収支が合えば築20年の積算価格が高いＲＣ造マンションは買いです。
経済的自由を目指す投資家に一棟ＲＣ造マンションが選ばれる理由
フルローンの融資を受け続けられる物件は、一棟ＲＣ造マンション以外にはなく、そのため 一棟ＲＣ造マンション投資は、経済的自由を目指す不動産投資家から圧倒的な支持を得ているとのことです。
このように、物件選びの戦略以外にも、有利な条件で融資を引き出すための方法、投資エリアはどこが狙い目か、管理や運営してもらうパートナーは何を基準に選ぶのかなど、リスク回避の「戦略」が豊富に紹介されています。
感想
各章の終わりには筆者が手がけた具体的な事例が載っているのですが、登場するクライアントの多くは、億単位の融資を受けて複数棟のマンションを経営している年収1千万以上の医師や会社員です。私とはだいぶ属性が違う方たちですが、みなさん不動産投資に対する考え方をしっかり持っており、感心しながら読みました。
私が最初にワンルームマンションを選んだ理由
筆者は、不動産投資で本業をリタイアできる収益を得たいのなら、金融機関の担保価値が低く、融資を使って買い続けられる戸数に限界があるワンルーム経営はやめたほうがいいといっています。ワンルームを買い進めている私にとっては、ちょっと考えさせられる内容でした。
私も、最初、「一棟」か「ワンルーム」、どちらを購入するかすごく迷いました。
そんななか、私がワンルームを選んだのは、一言でいえば「多額の借金」が怖かったからに尽きます。結局、都心のワンルームを買っては家賃収入と給料と株式などの儲けのなかからコツコツ繰上返済をし、また借入してワンルームを買うということを繰り返し、少しずつ戸数を増やしていくという戦略をとりました。確かにこの方法は、「一棟」と比較し、キャッシュフローもなかなか出ませんし、担保価値も大きく取れません。なのでこの本の内容に書いてあるように、この方法だけでは、すぐに不動産投資でリタイアすることは難しそうです・・・
自分の不動産投資についても、戦略の見直しを検討しなければいけないかなと思いました。
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初心者でも失敗しない 不動産投資の戦略20
目次
第1章:できるだけ有利な条件でお金を借りる「ローン」の戦略
第2章:立地・空室率・利回りをバランス良く考える「土地選び」の戦略
第3章:物件種別・構造・築年数をベースに判断する「建物選び」の戦略
第4章:空室リスク・入居者トラブルを減らす「管理・運営」の戦略
第5章:安心・信頼できるパートナーが成功の鍵を握る「不動産会社選び」の戦略
第6章:物件を高値で売却する「出口」の戦略
第7章:収益物件の税務を知る「税金対策」の戦略
著者 藤本好二、若生和之
発売 2015年1月21日発売
発行 幻冬舎
ページ数 232ページ
価格 1,500円+税