最近、都内に保有のマンションで、2物件立て続けに退去がありました。
どちらもバブル期に建てられた築30年以上のワンルームです。
競合も多く、コロナ禍の影響もあって、空室が何ヶ月も続くのではないかと心配していました。
結果的に、どちらも1ヶ月程度の空室で次の入居者が決まり、ひとまず安心ということになりました。貸管理会社のスタッフの皆さんに感謝です。
そんなこともあって、いま東京の人口はどうなってるのか、増えているのか、減っているのか、とても気になりました。
特に、私の賃貸物件の入居者としてターゲットとしている属性は、東京圏に転入してくる10代から20代の若者の単身者です。
10代から20代の若者の東京への動きを調べてみる
そこで最近の10代から20代の若者の東京への動きを調べてみました。
総務省統計局が毎年「住民基本台帳人口移動報告」を発行しています。
そこに過去の人口移動をまとめた「住民基本台帳人口移動報告 2021年（令和３年）結果報告書」が掲載されていました。そこに答えが載っていそうです。
早速見てみましょう。
コロナ禍だった2020年と2021年でも、東京圏では10～20代の若者の人口は増加している。
結論から言うと、東京圏の若者（10代～20代）の人口は、コロナ禍だった2020年と2021年でどちらも11万人程度増加しています。
「東京圏の年齢５歳階級別の転入超過数（2020年、2021年）」のグラフをみるとわかります。
コロナ禍だった2020年と2021年では、15～19歳で2万人程度、20～24歳で7万人程度、25～29歳で2万人程度、それぞれ転入超過（増加）していることがわかります。2020年と2021年で大きな差は見られません。逆に0～9歳の子供、35～79歳は、東京圏からの転出が目立っています。さらに高齢になると逆に東京圏への転入者がわずかに多くなっています。
各年齢の転入動向についての理由はろいろあると思いますが、とにかく10代から20代の若者の単身者を入居者のターゲットにしている私としては、コロナ禍でリモートワークが進んだり、入国規制などがあったにも関わらず、若者の転入が東京圏で11万人も増加していることがわかり、ちょっと安心しました。
総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告2021年（令和３年）結果の概要」（P13,図9）より
東京だけを見ると、2020年と比較し2021年は人口の増え方が6分の1に減少した。それでもかろうじて5000人の転入超過になっている
安心したのもつかぬ間、「都道府県別転入超過数（2020年、2021年）」のグラフをみると、ちょっと気になる部分が見つかりました。それは、東京都は2020年は3万人の増加でしたが、2021年は5千人の増加にとどまっています。つまり2021年は人口が増えてはいますが、増え方が前年の6分の1に減ってしまったのです。全国的ににみても、東京都の転入超過数の縮小は目立ちます。
これはちょっと心配です。
一方、東京都の周辺の、埼玉県、千葉県、神奈川県では、2020年と比較し2021年の転入超過数は増えています。東京圏以外では、転出超過がしているの都道府県が多いですが、そのようなところでも2021年は2020年よりも転出者が少なくなっています。推測ですが、東京都の転出者が東京周辺の各地に分散したことが一つの要因ではないかと考えられます。
そうはいっても、2021年は5千人の転入超過になっていることは救いです。
総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告 2021年（令和３年）結果」（結果の要約、図２）より
東京圏は1994年頃に転出超過に転じたこともある。
もう少し過去の長いスパンで東京圏の転入超過数の推移をみてみましょう。
「3大都市圏の転入超過数の推移（1954年から2021年）」をみると、東京圏は1994年頃に転出が超過に転じたことがあることがわかります。その後また徐々に転入者が増え、最近では10万人前後で推移しています。
今回の東京の転入者の減少も一時的なものであればいいなと思いますがどうでしょう。
総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告 2021年（令和３年）結果」（結果の要約、図３）より
東京に住むメリットは、学校や仕事の多さ、利便性、出会い
若者が東京に住むメリットは何でしょうか。
３つほど上げてみます。
１つは、東京には学校や仕事が圧倒的に多いことだと思います。
最近では、少子化などの影響に対する対策として、都心に回帰する大学もでてきました。（「大学の都心回帰が進んでいる今…」特集）
都心はオフィスが多く、さらに再開発も進んでおりオフィスの数は増える傾向にあります。「これからは、テレワークが普及して地方移住が増える」という話を耳にしますが、実際は完全なテレワークではなく、まだまだ出社を必要とする企業がほとんどといえるのではないでしょうか。
メリットの2つ目は、「生活の利便性」だと思います。交通インフラや商業施設が整っているため移動や買い物はとても便利です。娯楽施設も充実しています。
3つ目は、東京は日本全国さらには世界中から様々な価値観を持つ多くの人々が集まっている場所です。そのこと自体が、各地から彼らとの出会いや視野を広げたいと思う人々をひきつけます。人が人を呼びます。
一方で、若者が東京に住むデメリットとは何でしょう。家賃が高い、部屋が狭い、人が多いなどでしょうか。
でも若者にとっての東京は、それを超えるだけの魅力があるのだと思います。
私もそうでしたから・・・
都心の職場や学校に近くかつ生活しやすい場所には、若者の賃貸需要がまだまだあり続けると思います。
とはいってもこの先、少子化で人口が減っていくから、東京もいつかは転出超過になるのでは？
東京都が出している「東京都区市町村別人口の予測」や「2060 年までの東京の 推計」を「2060 年までの東京の 推計 – 東京都政策企画局」見ると、「東京都の総人口は、2025年に 1398 万人でピークを迎え、以後減少へ」「単身者は2035年が346万世帯でピークを迎え、以後減少へ」となっています。
確かに統計が示した通り、いつかは転出超過するのでしょう。
ただこの資料からは、東京23区の若者の人口がどうなるかは読み取れませんでした。
若者の人口動向の予測についてはもう少し調べてみようかと思います。
不動産賃貸業の経営判断をするためにも、今後の東京の人口動向は注視していく
不動産賃貸業は事業ですので、経営的な視点でものを見ることが重要です。
私の不動産事業の理念は「東京で暮らす単身の若者に、快適な居住空間をリーズナブル家賃で提供する」ことです。それを提供する方法の一つが「家賃が6万円前後の駅近のワンルームマンション」です。
このビジネスモデルをどのように続けていくか、あるいは出口（売却）が必要かを判断するにも、
今後の賃貸需要を左右する東京の若者の人口がどうなっていくのか注視ししていきたいと思います。