先日、マンション投資(賃貸経営）に関する講演を聴きに東京に行って来ました。
講師は、不動産ポータルサイトの「楽待」の楽待新聞でも紹介されたことのある方で、年齢は７０歳を過ぎていますが、まだまだ元気で精力的に投資活動を行っている不動産投資家(事業家)の先輩です。
先輩大家さんの経歴
上場企業で営業職として働いていた1980年代の終わり、30歳代後半に自己資金290万円を元手に6500万円を借り入れて東京に6戸のマンションを買い、不動産投資をスタートしました。
一時は見かけ上の資産が10億円となった時期もありました。途中、平成のバブルの崩壊がありましたが、これに素早く反応し、一部資産の売却なのどで借金を減らし、資産のスリム化を行なうことによって、この難局を乗り切ったそうです。
れから３０年近く経ち、７０歳で無借金となり、現在は総資産約６億円の不動産を持つ事業家（投資家）となっています。
そんなの先輩大家さんの話を聴けたことは、なかなか貴重な体験でした。
不動産投資の成功の秘訣
講演では、彼のこれまでの経験と実績が導き出した不動産投資の秘訣を余すことなく伝えてくれました。
そのなかで私が気づいたり共感したことを7つメモしておきます。
その１、仮説戦略をしっかり立てる
予測変化に対応した投資の戦略を立てることです。
予測される情報を収集分析し一つの仮説を立てて実行すること。(例えば、彼の場合は、過去には、バブルやバブル崩壊後の市況の低迷、そして、これからはオリンピック後の不動産下落などについて、仮説を立てて売買のタイミングをうかがっているそうです)
その２、熱意と実行のマインドを忘れない。
「熱意が道を 切りひらく」「できないよりも しないが恐い」「やらないと始まらない」「やらないと成功も失敗もてめきない」。こういう言葉を常に頭に入れ、継続的に取り組むことです。
私の知っている言葉、「思考は現実化する」「やらなかったやれなかったどっちかな」「とにかく具体的に動いてごらん。具体的に動けば具体的な答が出るから」とも重なります。
このマインドは不動産投資だけでなく、何をやるにつけても大事なことだと思います。
その３、いろいろ学ぶ
イソップ寓話から学ぶ。アリとキリギリスのお話。冬の時代(老後破産、ハイパーインフレ)に備え、蟻のように、早いうちから手を打っておこう。
ピケティの研究成果から学ぶ。いつの世も、「資産収益率 r ＞ g 給料の伸び率」の関係にある。富める者はますます富むということ。
だから、富を得たいのなら、サラリーマンを副業、マンション経営を主業になるようにシフトしていこう。
その４、PDCAを回せ！
資産拡大の事業計画を作り、P(plan 計画)、D(do 実行)、C(check 評価)、A(action 改善)を回せ！ 必要経費をしっかり把握し計上すること。
これはサラリーマンをしていれば日常的に行なっていますね。ただ不動産賃貸業では自分自身が経営者の立場にたって、これを進めていかなければならないことが、サラリーマンの感覚とちょっと違うところでしょうか。
その５、不動産投資投資をする意義を改めて考えてみる。
不動産投資はあくまでも手段です。これが、将来の自分の夢や目標を達成する手段として適切なのかをもう一度良く考えてみてはいかがでしょうか。
例えば、「自分の人生が豊かになり家族が幸せになるために、サラリーマンの給与以外に、長期的に安定的に毎月収益を生み出す価値ある永久財産をもち、これを家族に残したい」という目標があったとします。
そのために「不動産を持つ」ことは手段として適切でしょうか。
先輩大家さんは、これに
「Yes.」
と答えます。
これからもそうだといいます。
私もそう思います。
皆さんはこの答えに共感できますか？
共感できる方は次の「その６」を読んでみてください。
その６、具体的にどのような物件を選んだらよいか。
「自分の人生が豊かになり家族が幸せになるために、サラリーマンの給与以外に、長期的に安定的に毎月収益を生み出す価値ある永久財産をもち、これを家族に残したい」という目標を達成するためには、「どんな不動産」を選んだらよいでしょうか。
先輩大家さんが導き出した答えが次になります。
◆投資エリアは東京都心部に限る
投資エリアは、これからも一極集中が続く「東京」都心一点に集中。「目をつぶって東京を買え！」です。さらに、湾岸部よりも比較的地盤が硬い、城南・城西エリアの物件がベスト。都市計画図や今後の開発計画を調べて、10年、20年、30年先を予測して、エリアを見定めることも大事です。
◆駅近の物件を狙え
将来的に空室を回避したいのであれば駅近、１０分以内を狙うのがベストです。
◆家賃が手頃なワンルームマンションがベスト
東京は単身者が流入し続けています。しばらくは増え続けます。東京で単身者が手ごろな価格で安心して住める住居はワンルームマンションです。最近都心のワンルームマンションは新規の建築に規制を設けている区があり、今後物件に希少価値がでてくる可能性が高いため、競争力も保てます。
◆新築よりも中古がよい
新築と中古には、価格に大きな差（当然新築の方が高い）があるにもかかわらず、家賃にそれほど大きな開きはありません。中古の方が、より大きな利回りやキャッシュフローが期待できます。
◆しっかりとした管理会社を選ぶことが重要
サラリーマンが副業でマンション投資をするときは、管理会社選びは重要です。マンションも保有数が増えたり長期間持っていると、水漏れが起こったり、給湯器が故障したりすることもあります。
サラリーマンがこれら全てに自分で対応するのは、かなり難があります。これら煩わしい対応は、専門の管理会社に任せれば全て対応してもらえます。
ただ、管理会社ならどこでもいいというわけではありません。
客付け、修繕、入居者への対応などの際、オーナーの負担を最小限にし、高い品質を維持し素早く対応してくれる管理会社に任せることが重要です。
このようなしっかりとした管理会社に任せることができれば、サラリーマンが副業でマンション投資の規模を拡大していくことは、それほど難しいことはありません。
結論
サラリーマンが「給与以外に、長期的に安定的に継続的に収益を生み出す価値ある財産をもちたい」のであれば、
「東京 、駅近、中古ワンルームマンション」を購入すること。
「物件の管理をしかりとした管理会社」に任せること。
トライしてみることをおすすめします。
その7、人生は全て自己責任と考えるほうが幸せになれる
うまくいったときこそ、天狗にならず、謙虚になることを忘れない。たまたま運がよかっただけだ。
うまくいかなかったときは、他責ではなく、自責とおもう。すべて自分が悪かったんだとおもうこと。
先輩のモットーは、愚直(ばか正直)、誠実、謙虚、コツコツ、まめまめしくやっていくことだそうです。
私も共感します。
マンション経営者の先輩そして人生の先輩として、今後も見習って生きていきたいと思います。
先輩大家さんが推薦する一冊
講演で、今後の開発計画を調べて、10年、20年、30年先を予測して、購入する不動産のエリアを見定めようという話がありました。そのなかで、今後の東京の再開発の計画を知るためのよい資料として、
日経BPムック「東京大改造マップ 2019-20XX」
発行日：2019.3.16
発行：日経BP社
価格：1,200円＋税
という書籍を紹介していました。
講演終了後、早速、近くの銀座丸善でゲットしました。
今、それを読みながらこのブログを書いています。
東京駅、田町・品川駅、渋谷駅周辺など、今後の東京の大きな再開発計画の詳細が図表入りで紹介されています。
これを読んだだけでも、東京はこれからも世界的な大都市に進化し続けていくことが伝わってきます。東京は、まだまだ計り知れない可能性を秘めていると感じました。
皆さんも、そんな魅力的な都市「東京」で不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。