規制強化により新築のワンルームマンションが建てづらくなっている
現在、東京２３区すべての自治体では、条例や指導要綱で、ワンルームマンションを建築する際の規制を設けています。
主な規制の内容は、一戸（一室）の「各部屋の最低面積を限定（多くは25平米以上）」や「ファミリーマンションを一定の割合設置しなければならない」などです。
これを通称「ワンルームマンション規制」といっています。
規制の内容を一覧表にまとめてみました（表１）。 それぞれの自治体で細かな条件が決められています。
表1.東京２３区の主なワンルームマンション規制の一覧 [1]
ワンルーム規制の背景は
規制の主な理由は、東京の単身世帯数の急増です。
現在、東京都は総世帯数の半分近くが単身者世帯となっています（図1）。こういった単身者は、住居として、身の丈にあった手ごろな家賃で借りられるワンルームマンションを選ぶ傾向があります。
一方、単身世帯の多くは、大学生や働き始めて間もない社会人が多いため、住民税収入という面で期待薄です。また単身者は地域のコミュニティへの参加が少なかったりゴミ出しなどのマナーが悪いなどの印象から、地域の活性化に対しマイナスのイメージがあると考えている自治体が多いようです。
そのため、収入が高く地域の活性化への貢献が期待できるファミリー世帯に多く住んでもらいたいという思いがあります。
ワンルームンション規制はこういった背景から誕生したようです。
規制のおかげでワンルームマンションの価値が高まっている
しかし、この規制の強化によって、新築のワンルームマンションの供給はますます難しくなってきています。
その一方で、東京の単身者はどんどん増加しているため、ターミナル駅までの交通の便の良い駅近の物件や大学の近くなどの限られた好立地のワンルームマンションの需要は旺盛です。
また、都内にはこのような好立地の場所は限られています。
そのため、ワンルームマンションの規制自体が、既存のワンールームマンションの価値を押し上げる形になっています。
私が東京・中古・ワンルームマンションを選んだ理由
都区内駅近の中古のワンルームマンションは、今後も価値が落ちづらく、あるいはもしかしたら、ますます希少価値が増すのではと予想しています。
ただ、 希少価値が高いということは、物件を購入する場合「価格が高い」ということです。その場合、投資の利回りは低くなります。
一方、不動産投資のリスクに「空室」や「家賃の下落」があります。一般に将来のリスクが高い物件ほど価格は低く、投資の利回りも高くなります。
私は、不動産から長期的安定的に収入を得ることを一つの目標としています。リスクとコストのバランスを考えた結果として、将来的にも貸需要が高く 希少価値が高いことが見込まれる、東京、特に23区内の駅近の中古ワンルームマンションに投資しています。
参考文献
[1] 第２回 豊島区税制度調査検討会議<https://www.city.toshima.lg.jp/100/kuse/shingi/kaigichiran/006471/documents/h30shiryou2-3.pdf>
[2]日経新聞記事：「東京都予測、世帯数ピークは2030年 一人暮らし増加」（ 2014/3/25）<https://www.nikkei.com/article/DGXNZO68848200V20C14A3L71000/>